Baufertigstellungsversicherung
- Die Baufertigstellungsversicherung schützt den Bauherren vor dem Insolvenzrisiko eines Baupartners.
- Sie ist eine besondere Form der Kautionsversicherung über Bürgschaften.
- Den umfassendsten Schutz bietet dabei die Vertragserfüllungsbürgschaft.
- Bankbürgschaften bilden eine Alternative zur Baufertigstellungsversicherung.
- Die Baufertigstellungsversicherung wird vom Baupartner abgeschlossen und muss extra vereinbart werden.
Jeder Bauherr unterliegt dem Risiko, dass einer seiner Baupartner – Architekt, Bauunternehmer, Bauträger u.a. – insolvent wird und dadurch der Bau ins Stocken gerät bzw. ganz zum Erliegen kommt. Die Wahrscheinlichkeit, dass dies passiert, ist gar nicht so gering. Jedes Jahr müssen im Baugewerbe einige Tausend Firmen Insolvenz anmelden, im Schnitt ist jeder zwölfte Bauherr von einem solchen Fall betroffen. Dies bedeutet üblicherweise erhebliche Verzögerungen bei der endgültige Fertigstellung des Bauvorhabens und gravierende Mehrkosten. Auch im Hinblick auf spätere Gewährleistungen ist die Insolvenz eines Baupartners von Nachteil. Denn berechtigte Ansprüche sind wertlos, wenn sie nicht geltend gemacht werden können, weil der Gewährleister nicht mehr existiert. Gegen diese Risiken bietet die sogenannte Baufertigstellungsversicherung Schutz.
Eine besondere Form der Kautionsversicherung
Es handelt sich dabei um eine spezielle Ausprägung der Kautionsversicherung. So wird ein besonderer Versicherungszweig bezeichnet, der die Übernahme von Bürgschaften, Garantien oder sonstigen Zusagen durch eine Versicherungsgesellschaft zum Gegenstand hat. Die Versicherung tritt dann als „Bürge“ ein, wenn der Versicherungsnehmer selbst zahlungsunfähig wird und seinen Leistungspflichten nicht mehr nachkommen kann. Es gibt Kautionsversicherungen für ganz unterschiedliche Zwecke mit entsprechenden Bürgschaftsversprechen.
Bürgschaften für die Realisierung des Bauvorhabens
Im Rahmen der Baufertigstellungsversicherung sind konkret folgende Bürgschaften relevant:
- die Ausführungsbürgschaft: sichert die auftragsgemäße Ausführung der mit dem Baupartner vereinbarten Leistungen in der Bauphase ab. Durch Nutzung der Bürgschaft können zum Beispiel Kosten für die Beauftragung von Ersatzfirmen oder zusätzliche Finanzierungskosten durch Bauverzögerungen infolge der Insolvenz beglichen werden.
- die Gewährleistungsbürgschaft: bezieht sich auf die Sicherstellung von Mängelbeseitigungen auch nach der Baufertigstellung im Rahmen der jeweils geltenden Gewährleistungsfrist. Aus der Bürgschaft werden dann Kosten für die Beseitigung eines Mangels übernommen, die eigentlich der insolvente Baupartner hätte erbringen müssen.
- die Vertragserfüllungsbürgschaft: verbindet Ausführungs- und Gewährleistungsbürgschaft miteinander. Sie bietet damit den umfassendsten „Insolvenzschutz“ und sollte daher im Regelfall als Absicherung gewählt werden.
Die Baufertigstellungsversicherung ist wie die Bauleistungsversicherung eine wichtige Maßnahme, um finanzielle Risiken im Zusammenhang mit den vereinbarten Leistungen während und ggf. nach der Bauphase abzufedern. Solche Risiken werden durch die normale Gebäudeversicherung nicht abgedeckt, da sie sich – mit Ausnahme der Feurrohbauversicherung – nur auf das fertige Gebäude bezieht. Die Baufertigstellungsversicherung wird nicht vom Bauherren selbst abgeschlossen, sondern von dem beauftragten Baupartner. Dieser trägt auch die Kosten. Dabei ist es allerdings üblich, dass die Prämien dem Bauherren im Rahmen der Gesamtabrechnung der erbrachten Leistungen bzw. des vereinbarten Festpreises weiterbelastet werden.
Baufertigstellungsversicherung oder Bankbürgschaft?
Die Alternative zum Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung stellt eine Bankbürgschaft dar. Auch Kreditinstitute bieten solche Bürgschaften im Zusammenhang mit Bauvorhaben an. Aus Bauherrensicht ist es für die Leistungen weitgehend ohne Bedeutung, ob hinter der Bürgschaft eine Bank oder eine Versicherung steht, sofern die Bedingungen und Bürgschaftssummen identisch sind. Das ist allerdings nicht zwingend der Fall. Wenn Sie nach einer Baufertigstellungsversicherung fragen und der Baupartner auf eine bestehende Bankbürgschaft verweist, sollten Sie sich daher zumindest nach den konkreten Vereinbarungen und dem Bürgschaftsumfang erkundigen.
Die Entscheidung liegt beim Baupartner
Welche Art der Absicherung vorzuziehen ist – Bankbürgschaft oder Baufertigstellungsversicherung -, stellt nicht zuletzt eine geschäftspolitische Entscheidung des Baupartners dar. Für eine Baufertigstellungsversicherung sprechen aus seiner Sicht folgende Argumente:
- die Kosten sind in der Regel geringer als bei der Bankbürgschaft;
- die Anforderungen an die Stellung von Sicherheiten sind meist niedriger;
- bei der Baufertigstellungsversicherung werden bestehende Kreditlinien des Baupartners nicht belastet;
- der Baupartner gewinnt dadurch Spielräume bei Finanzierungen und seiner Liquidität.
Es kommt aber immer auf den Vergleich im Einzelfall an, welche Alternative vorteilhafter ist. Die Bandbreite der Anforderungen und Konditionen ist sowohl bei Versicherern als auch bei Banken groß. Als nur indirekt betroffener Bauherr haben Sie in der Regel nur begrenzten Einfluss auf die Auswahl eines bestimmten Anbieters. Da der Baupartner nicht gezwungen ist, überhaupt eine Baufertigstellungsversicherung oder eine Bankbürgschaft abzuschließen, muss diese Absicherung – sofern noch nicht vorhanden – extra vereinbart werden.
Signal für finanzielle Solidität und Stabilität des Baupartners
Sowohl Banken als auch Versicherungen achten bei der Übernahme von Bürgschaften auf die Bonität des Bürgschaftsnehmers. Dazu sind sie nicht zuletzt aufgrund gesetzlicher Vorschriften, aber auch im eigenen wirtschaftlichen Interesse verpflichtet. Kreditinstitute wenden dabei oft noch strengere Kriterien an als Versicherungen. Bestehende Bankbürgschaften oder Baufertigstellungsversicherungen sind daher auch für Bauherren ein Signal, dass der Baupartner über eine ausreichend solide Finanzbasis verfügt und das Insolvenzrisiko vergleichsweise gering ist. Bei Baupartnern ohne eine solche Absicherung ist mehr Vorsicht angebracht!
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