Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Eigentum verpflichtet – dieser bekannte Grundsatz gilt in besonderer Weise auch für Immobilieneigentümer. Denn in dieser Eigenschaft sind sie dafür verantwortlich, potentielle Gefahren, die von ihrer Immobilie ausgehen, abzuwenden. Wer dagegen verstößt, macht sich im Schadenfall schadensersatzpflichtig. Manchem, dem ein Grundstück oder ein Gebäude gehört, ist dies gar nicht so bewusst. Erst beim tatsächlichen Eintritt eines Schadens wird der Umfang der Haftung klar. Im schlimmsten Fall – wenn kein entsprechender Versicherungsschutz besteht – kann dies sogar existenzbedrohend sein. Im Folgenden geben wir Ihnen daher einen Überblick über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und wie man sich entsprechend absichern kann.

In Ergänzung und Erweiterung der gesetzlich verankerten Haftpflicht ist in der Rechtssprechung der Begriff der sogenannten Verkehrssicherungspflicht entwickelt worden. Jeder, der für eine Gefahrenquelle verantwortlich ist, muss danach auch die notwendigen Maßnahmen zum Schutz von Dritten ergreifen. Für Immobilieneigentümer bedeutet das in der Konsequenz: Wer ein Grundstück oder Gebäude besitzt und Dritten den Zugang gewährt oder auch nur duldet – rechtstechnisch gesprochen: einen öffentlichen Verkehr eröffnet – ist in der Verkehrssicherungspflicht. Das heißt: er muss die Immobilie auf mögliche Gefahren hin überprüfen und geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ergreifen. Pflichtverletzungen mit Schadenfolgen führen entsprechend zur Schadensersatzpflicht.

Die sich aus der Verkehrssicherungspflicht ergebenden Aufgaben zur Gefahrenabwehr sind äußerst vielfältig. Hier einige typische Beispiele, ohne dass die Aufzählung vollständig wäre:

• Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen des Grundstücks. Dieser übliche „Winterdienst“ erstreckt sich auch auf Bürgersteige und öffentliche Wege, wenn die Kommune diese Aufgabe an die angrenzenden Immobilieneigentümer delegiert hat, was gängige Praxis ist;
• Immobilieneigentümer dürfen den Winterdienst zwar ihrerseits an Mieter – im Rahmen des Mietvertrags bzw. der Hausordnung – oder an einen professionellen Räumservice übertragen, sind aber weiter in der Pflicht, die ordnungsgemäße Ausführung zu überwachen;
• Sicherungspflicht bei Treppenhäusern und Hausfluren. Der Eigentümer hat für ausreichende Beleuchtung, ordnungsgemäß befestigte Fußbodenbeläge, Vermeidung von Rutschgefahren durch Reinigungsarbeiten usw. zu sorgen;
• Gefahrenabwehr im Hinblick auf technische Anlagen und Versorgungsleitungen im Gebäude und auf dem Grundstück (Heizung, Aufzüge, Elektro-, Gas- und Wasserleitungen). Der Eigentümer muss sich hier um regelmäßige Überprüfung und Wartung kümmern, um einen einwandfreien Zustand zu gewährleisten;
• Verhinderung von Gefahren, die durch Sturmeinwirkungen entstehen. Das betrifft nicht nur mögliche Schäden durch lockere Ziegel, Fernsehantennen oder Solarpaneele auf dem Dach. Auch wenn ein Baum auf dem Grundstück durch den Wind umsturzbedroht ist oder Äste abbrechen können, besteht die Pflicht zur Gefahrenabwehr.
• Sicherungspflicht für Bauherren. Immobilieneigentümer sind bereits in der Verkehrssicherungspflicht, wenn das Grundstück noch gar nicht bebaut ist oder das Gebäude gerade erst errichtet wird. Als Bauherren müssen sie für eine ausreichende Absicherung der Baustelle sorgen. Diese Aufgabe kann zwar an ein Bauunternehmen delegiert werden, es besteht aber weiter die Überwachungspflicht hinsichtlich der Ausführung.
• Hinweisschilder, die eine Gefahrenzone anzeigen, führen nicht zwangsläufig zum Haftungsausschluss. Dies gilt auch für Schilder wie „Betreten auf eigene Gefahr“ oder „Betreten verboten. Eltern haften für ihre Kinder„. Es kommt hier auf die Umstände des Einzelfalls an, inwieweit dennoch eine Haftpflicht gegeben ist.